Pour aller plus loin : qualification dossier approfondie

Pour les mandataires MIOBSP

Voici une checklist plus exhaustive pour qualifier un dossier en profondeur avant de le soumettre à Hyppo.

1. Le projet

Définir clairement l'objet du financement : le besoin de liquidités du client et l'affectation précise des fonds.

2. L'emprunteur

L'emprunteur est le propriétaire du ou des biens apportés en garantie (personne physique ou morale).

Personne physique :

• Résidence fiscale française
• Régime matrimonial
• Absence de procédure collective en cours

Personne morale (société à l'IS ou à l'IR) :

• Résidence fiscale française des associés
• Absence de procédure collective en cours des associés

3. Patrimoine de l'emprunteur

• Garanties éligibles : biens immobiliers d'habitation ou professionnels situés en France ; construits, habitables (résidentiels) ou exploitables (professionnels)
• Valeur marchande du bien immobilier apporté en garantie : environ 300 K€ (seuil flexible)
• Plusieurs biens peuvent être utilisés en garantie ; ils doivent être purgés de dette ou faiblement endettés (avoir une marge hypothécaire suffisante)
• Le ou les biens sont détenus en pleine propriété
• Une estimation de valeur immobilière est disponible

Personne physique (détention en propriété directe) :

• L'emprunteur doit avoir la pleine propriété du bien (nue-propriété + usufruit) ;
• Si le bien apporté en garantie est en indivision (pleine propriété partagée), alors les indivisaires seront « co-emprunteurs » et une étude de leur situation patrimoniale respective sera effectuée.
• Si la propriété est démembrée (usufruit / nue-propriété), la pleine propriété doit être réunie : l'emprunteur doit obtenir l'accord des autres nus-propriétaires et/ou usufruitiers pour qu'ils se portent caution hypothécaire de leurs parts respectives, via un acte notarié. Ces derniers ne deviennent pas co-emprunteurs et le crédit n'affecte pas leur capacité d'endettement personnelle.

4. Revenus de l'emprunteur

Personne physique :

a. Revenus du travail — justifier de ressources financières suffisantes au regard du taux d'endettement et du reste à vivre :

• Salariés : bulletins de salaire
• Dirigeants / TNS / indépendants : bilans de l'activité professionnelle
• Si l'emprunteur a plus de 59 ans : estimation de retraite future (info-retraite.fr)
• Si retraité : relevé de pension de retraite

b. Revenus fonciers (biens locatifs détenus en direct ou via une société à l'IR) :

• 2 dernières déclarations n°2044 des revenus fonciers
• 2 dernières déclarations n°2072 des sociétés immobilières à l'IR (si applicable)
• 2 dernières déclarations n°2042 des revenus des associés de la société à l'IR (si applicable)

c. Autres revenus d'une personne physique :

• Produits de placement
• Pension (alimentaire, invalidité, etc.)
• Allocations CAF

Personne morale à l'IS : revenus fonciers d'une société à l'IS qui emprunte :

• 3 derniers bilans
• 2 dernières déclarations n°2042 des revenus des associés de la société à l'IS (si applicable)

5. Charges de l'emprunteur

Personne physique :

• Endettement (prêt immobilier et consommation) : capital restant dû et mensualité de chaque prêt en cours
• Pension alimentaire (si applicable)
• Loyer (si applicable)

Personne morale à l'IS :

• Endettement (prêt immobilier consenti à la société) : capital restant dû et mensualité de chaque prêt en cours
• Bilan (passif) : emprunts et dettes assimilées → intérêts d'emprunts, remboursement de crédits annuel, crédits restant dus

Personne morale à l'IR :

• Endettement (prêt immobilier et consommation) : capital restant dû et mensualité de chaque prêt immobilier en cours

✓ À retenir

• Cinq blocs à couvrir avant soumission : projet, emprunteur, patrimoine, revenus, charges.
• Les cas de détention particuliers (indivision, démembrement) nécessitent une attention spécifique dès la qualification.
• Une fois ces éléments réunis, le bilan patrimonial dans Hyppo PRO donne une éligibilité instantanée à l'ensemble des solutions.