Les solutions Hyppo
OBO / La vente à soi-même
Profil : Sociétés
💡Vendre ses biens immobiliers locatifs détenus en propre à sa propre société patrimoniale pour optimiser sa transmission et dégager de la trésorerie.
ℹ️Un OBO (Owner Buy-Out) est une opération patrimoniale qui consiste, pour un propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers locatifs, à vendre ces derniers (qu'il possède en propre) à une société patrimoniale qu'il contrôle lui-même ou qu'il détient en famille (généralement une SCI). C'est précisément cette société qui va financer le rachat du/des biens, en ayant recours à un emprunt bancaire dont le remboursement sera effectué au moyen des revenus locatifs générés par le(s) bien(s).
✔️ Spécificités
| Montant minimum du projet | 800 000 € |
|---|---|
| Debt Service Coverage Ratio (DSCR) | 120 % des mensualités de crédit |
| Éligibilité | Tous biens locatifs (appartement, maison, immeuble et local commercial) nets de dette · Possible avec des biens non locatifs pour les hauts revenus |
| Mise en place | Sous 4 mois |
| Taux | À partir de 4 % |
| Autres critères | Frais de structuration juridique et de financement |
| 3 temps de mise en place | Analyse, Structuration (~1 mois) & Financement (~3 mois) |
Temps 1 : validation des hypothèses principales
- Bilan patrimonial
- Analyse financière et patrimoniale
Temps 2 : structuration juridique
- Structuration sur mesure avec des experts du patrimoine (fiscaliste et notaire)
- Validation des motifs de l'OBO : transmission, financier, économique
- Schéma d'imposition avant / après opération
- Choix de la structure familiale appropriée (SARL, SCI, etc.), projet de statuts
- Calcul de la plus-value immobilière
- Rédaction d'une note fiscale et notariale pour appuyer le dossier bancaire
Temps 3 : financement
- Rédaction de la note de présentation
- Présentation aux prêteurs
- Négociation des conditions et contreparties
Tarification
- Temps 1 & Temps 2 = prestation de conseil (en général ~10 k€ HT)
- Temps 3 = entre 2 et 5 % du montant financé, au succès
📝 Cas d'usage type
👨🏻Jean est propriétaire de deux biens locatifs en propre d'une valeur de 2 M€ qu'il souhaite transmettre à ses enfants tout en optimisant sa fiscalité. Son notaire lui recommande Hyppo pour l'accompagner dans le financement de cette opération patrimoniale. Il crée donc une SARL de famille qui va s'endetter pour lui racheter ses deux appartements. Les loyers de ces biens rembourseront l'emprunt sur les 20 prochaines années. Avec les liquidités dégagées par l'opération, il s'achète une résidence secondaire à San Sebastián, réduit son IFI et optimise ses futurs frais de transmission.
Mais aussi
- ➡️ Optimiser sa transmission : préparer sa succession en ayant ses enfants comme associés dans la société
- ➡️ Dégager de la trésorerie : percevoir des liquidités par le fruit de la vente sans véritablement céder son patrimoine familial
- ➡️ Optimiser sa fiscalité : diminuer son taux d'imposition personnel (IFI) en passant de l'IR à l'IS